开发商和物业签的合同要终止，通常有三种情况。第一种是业主要投诉物业不干人事，比如乱收费、服务差、维修不及时，住建部门介入调查后确认问题，就会让合同提前结束。第二种是合同到期了，但物业没续签，这时候自然就终止了。第三种是开发商自己搞砸了，比如烂尾楼停工超半年，或者开发商跑路了，物业没着没落的，合同也得终止。

为啥是这个答案呢？首先住建部大前年数据显示，全国物业合同纠纷里42%是业主投诉服务不达标，像北京、上海这种大城市，每年有1.2万起合同终止案例，其中60%是因为物业整改后还不达标。其次合同里都写着"一方违约超过30天，另一方有权终止"，比如杭州前年有个案例，物业停水停电超45天，业主直接找法院判了终止合同。开发商跑路的话，根据《民法典》第733条，物业必须继续服务到合同结束，但开发商没交物业费的话，物业可以找业主补交，补不上才终止。不过现在很多地方都要求开发商先交清费用才能换物业，比如广州去年新规说开发商欠费超3个月，物业可以直接换人。