开发商想拿预售证得先搞齐五证，包括土地证、规划图、建工许可这些。然后拿着材料去住建局交，审核通过后才能卖房。一般要跑好几个部门，材料准备齐全才能过。时间大概要1到3个月，不同地方时间不一样。

为啥是这个流程呢？根据住建部大前年数据，全国平均拿证时间60天，但三四线城市可能拖到90天。因为要确保开发商资金到位，避免烂尾楼。比如北京要求预售资金监管账户存够30%，上海要50%，这样能控制风险。开发商得先交齐所有材料，住建局要查土地是不是合法，规划是不是合规，施工有没有资质。比如去年广州有200个项目因为材料不全被卡住，平均多等了45天。所以跑流程慢的要么材料不全，要么资金没达标。审核通过后才能发证，这样买卖双方才能合法交易。