开发商选小区要看房龄、产权和居民意愿。房龄短的优先，产权纠纷多的pass，居民签字同意才启动。流程分四步：先查资料，再开协调会，然后签协议，施工。

开发商优先选房龄20年内的老小区，因为这类小区改造资金省一半。比如大前年住建部数据显示，房龄超20年的小区改造比例达65%，但产权纠纷率比新小区高3倍。比如北京朝阳区，2021年有12个小区因产权不清被放弃，拖了两年没动工。房龄超过30年的小区，开发商连门都不想进，因为加固成本高。居民签字要超过80%，否则流程卡死。比如上海浦东某小区，2019年开协调会开了8次，60%业主不签字，项目黄了。流程卡在签协议那步最常见，开发商签协议要找街道办、居委会、业委会三方，少一个就重来。比如广州天河区，2020年有7个项目因为业委会不配合，协议签了18个月才完成。