开发商不开盘就是没到正式卖房的时间段，但已经偷偷卖房了。他们现在主要通过分销渠道卖房，比如和中介合作、找代销公司或者给内部员工预留房源。这样做主要是为了提前回笼资金，还能测试市场反应。比如前年某机构调查显示，开发商在开盘前3个月通过分销渠道售出总房源的30%，比传统开盘方式快了2个月。

为什么开发商要这么做呢？主要有三个原因。第一是现在市场太卷了，如果等到开盘再卖，可能被竞争对跑。比如某新盘开盘前1个月分销售出500套，正式开盘后反而只卖300套。第二是分销渠道能帮他们省成本，比如中介佣金比直营低5%-8%。第三是能提前锁定客户，根据前年行业数据，分销渠道客户转化率比直营高15%，而且分销渠道的客源质量更好，比如有60%是二套房买家。另外分销还能分散风险，如果正式开盘遇冷，分销渠道还能补救。比如某项目开盘后滞销，但分销渠道又卖出了200套，总去化周期从6个月缩短到4个月。要注意的是，现在开发商普遍把分销渠道占比从2019年的20%提升到前年的45%，说明这种方式越来越重要了。