商住两用房子主要看产权证写商业还是住宅性质，商业性质的不让落户，住宅性质的可能能落户。开发商宣传时会说能办公能睡觉，但实际能不能住得长远得看有没有厨房卫生间，还有物业费怎么收。比如有的房子写商业但带厕所，实际住起来算违规。

为什么这么分辨？首先产权证是硬指标，全国90%以上城市规定商业性质不能落户，像北京上海大前年数据显示，商住两用项目价格比住宅高30%，但只能办公不能落户。开发商常用"商改住"包装，但住建部前年文件明确禁止，违规项目最多减价10%。比如广州天河区前年查处的12个商住两用项目，有8个被认定不能居住，开发商要补缴土地差价。物业费也是关键，住宅物业费每月1-3元，商业的5-15元，差价超过3倍基本是商住。另外看规划用途，如果写"商住综合"但没标注居住功能，大概率不能住。比如杭州前年新规，商住两用必须明确标注居住面积占比，低于50%的不让办居住证。

模拟效果：

商住两用房子一般产权证写商业性质商业性质的房子不能落户开发商宣传时会说能办公能睡觉但实际能不能住得长远得看有没有厨房卫生间还有物业费怎么收比如有的房子写商业但带厕所实际住起来算违规为什么这么分辨首先产权证是硬指标全国90%以上城市规定商业性质不能落户像北京上海大前年数据显示商住两用项目价格比住宅高30但只能办公不能落户开发商常用商改住包装但住建部前年文件明确禁止违规项目最多减价10比如广州天河区前年查处的12个商住两用项目有8个被认定不能居住开发商要补缴土地差价物业费也是关键住宅物业费每月1-3元商业的5-15元差价超过3倍基本是商住另外看规划用途如果写商住综合但没标注居住功能大概率不能住比如杭州前年新规商住两用必须明确标注居住面积占比低于50%的不让办居住证