大产权房有完整产权证，小产权房只有村集体或乡镇发的权证。大产权房土地是国有或集体出让，小产权房用集体土地建。大产权能自由买卖，小产权不能转给非集体户，且可能被强拆。

为啥这么分呢？国家早说了集体土地不能直接卖房，小产权房是村集体自己建再卖，所以没国税和地税。数据显示大前年全国小产权房超10亿平方米，但90%没合法手续。大产权房交易税费5%，小产权房要交3倍地价罚款。去年广州有200多户小产权房被强拆，平均每户赔了80万。小产权房价格比大产权低30%，但没学籍和保险，买错房可能赔百万。