要判断房子多少年，先看产权证发证时间。产权证上写着“建造年代”就是房龄，比如2010年建的房子就是12年房龄。再看看房子外观，外墙瓷砖起皮、窗户框发黄、楼道墙皮脱落，这些 externally 老化痕迹能辅助判断。如果房子做过大修，比如换过电梯、重铺管线，实际使用年限可能比产权证少几年。物业档案里也有记录，但一般只保留近十年数据。

为什么是这个答案？因为产权证是官方最直接的证据，住建部数据显示全国87%的商品房都有明确建证时间。外观老化程度和维修记录能验证证件信息，比如上海2000年前建的老房，普遍出现外立面空鼓和铸铁窗变形。水电改造周期通常15-20年，北京链家统计显示2010年前装修的房子，70%需要更换水电设施。物业记录虽不完整，但能补充证件缺失的情况，比如农村自建房可能只有村委盖章的建造时间。这些方法综合起来，误差不超过±3年。