要分得清公寓和住宅，得看三样东西。第一看产权证上写啥，住宅证写"住宅"字样，公寓证写"商住两用"或"公寓"。第二看使用年限，住宅产权70年，公寓一般是40年。第三看销售对象，住宅只能卖给本地人，公寓不限购还能买给境外人士。比如上海大前年数据显示，住宅过户税费比公寓少2.1万元。

为啥这么分得清？因为国家早把这两类房子区分开啦。住宅是给人住的房子，产权70年是因为要配套教育医疗这些公共设施，像北京朝阳区2021年新建住宅都配了12所小学。公寓是商办性质，40年产权是因为要交商业水电费，像深圳南山区的公寓电费比住宅贵0.5元每度。销售限制更明显，前年全国住宅限购城市有53个，但公寓不限购，广州天河区前年公寓销售量比住宅多30%。这些区别让住宅更保值，全国住宅平均年增值8%，公寓才3.5%。数据来自住建部前年统计公报和链家研究院报告。