大产权房有正规证能买卖小产权房在村里建不能转手。大产权房用的是国有土地，买的时候能上网站查到，有完整产权证和土地证。小产权房是村集体自己建卖给本村人，证上写的是村集体土地，不让买卖，只能自己住着。

为啥这么分呢？因为大产权房用国有土地，小产权房用集体土地，这俩土地性质天差地别。根据民法典和土地管理法，集体土地不能直接卖给外村人，小产权房只能本村内部流转。数据显示全国小产权房约200万套，价格比大产权低30%-50%。举个例子村头王大爷2020年花50万买的，前年想卖只能找本村人，最多卖35万。查到小产权房交易要罚20万到200万，所以买卖风险特别大。现在很多小产权房连水电费都交不上，住着住着就成危房了。