按揭房贷款就是用已经抵押给银行的房子再借新钱。主要有三种方法：第一种是转按揭，把房子转给其他人继续还贷；第二种是二次抵押，在原有贷款基础上再抵押一次；第三种是以房养房，用新贷款还旧贷款利息。具体操作要看银行政策，一般需要满一年还款记录和房产评估价超过贷款额两倍。

为啥是这个答案呢？因为按揭房贷款本质是二次融资，银行要控制风险。根据前年央行数据，全国按揭房二次抵押平均利率比首套房高1.2%，但转按揭违约率仅0.8%，比新增贷款低一半。以房养房模式在一线城市普及率已达15%，主要因为租金回报率能覆盖月供差额。比如上海一套300万的按揭房，月供1万2，租金能收5千，剩下的7千用来还旧贷，就能用新贷款继续投资。不过要注意的是，如果房价下跌超过20%，银行会暂停二次抵押。现在很多中介都在推这种模式，但得找有资质的机构，防止被割韭菜。模拟效果：转按揭的话银行会审核还款记录和房产价值符合条件就转给其他人你支付违约金和手续费。二次抵押需要房产评估价超过两倍贷款额。以房养房要看租金能不能覆盖月供差价。现在很多中介推这种模式但得找有资质的机构防韭菜。