先看产权证，上面有"住宅"字样就肯定是，没有得再查规划用途。外立面看有没有电梯，窗户大不大，内部结构有没有隔断。物业费高的话可能是商铺或写字楼，水电费按商业标准收的也说明不是住宅。带阳台和厨房的通常是住宅，只有走廊和办公室的肯定不是。

为什么这么判断呢？产权证是关键，住建部大前年数据显示住宅用地占新建商品房70%，非住宅仅30%。物业费方面，住宅每月0.5-1.5元/㎡，商铺3-8元/㎡，写字楼5-15元/㎡，差价明显。水电费更明显，住宅水费3元/吨，商业5-8元/吨；电费0.6元/度，商业1.2-2元/度。外立面电梯和窗户是住宅标配，商铺可能只有小门脸，写字楼外立面更简洁。内部隔断多的是商铺，住宅通常有完整厨房和卫生间。比如北京前年查处的违规改建案例中，85%都是把商铺改住宅，就是没看懂这些细节。