起拍楼面价就是买地时定的最低价，算公式是总价除以总建筑面积再除以容积率。比如地块总价1.2亿，面积5000平方米，容积率2.5，先算单价1.2亿÷5000万=2400元每平，再除以2.5得到960元每平。这个数就是开发商至少要出的价，否则拿不到地。

为什么这么算呢？总价是卖地的总金额，面积是地块大小，这两个相除得出每平方米楼面价。但楼面价要考虑能盖多少层，容积率就是楼层限制，比如2.5就是最多盖25层。所以再除以容积率，相当于把每层楼分摊到整栋楼里。比如北京朝阳某地块大前年拍出1.5亿，面积6000平，容积率3，算下来起拍价2500元/平÷3=833元/平。实际成交价980元/平，比起拍价高47%，说明开发商觉得这个价能赚回成本。要是按容积率高的小区，比如4.0，同样的总价起拍价会更低，但盖的楼更多，开发商利润空间也更大。