楼盘卖多少钱主要看三个大块儿钱儿，一个是拿地花的钱，一个是盖楼花的钱，还有一个是交税和中间商赚的差价。公式大概是土地成本乘以1.2，加上建安成本乘以1.3，再乘以1.1就得出指导价了。

为啥这么算呢？拿地钱占头头等，现在北京五环外地皮每平8000，拿地价直接摊到房价里头。建安成本包括钢筋水泥这些硬货，上海去年平均每平2.1万，但还要交16%的规费。税费部分最玄乎，土地增值税5%-35%浮动，上海某盘去年交了2.3亿。乘数都是开发商保本利薄的底线，1.2是土地溢价，1.3是建安加利润，1.1是税费和渠道费。比如北京某项目拿地1.5亿，算下来指导价每平3.8万，实际卖4.2万，多出的4000里，2000给银行利息，1000给销售提成，800给税费，400给广告费。但要是遇到限价盘，指导价只能定3.6万，开发商就得自己倒贴6000每平。所以现在开发商都盯着土地拍卖价，像深圳南山区刚拍的地价每平1.8万，算下来房价至少得5.4万起。