商品房备案价就是开发商卖房前必须报给的价格，会审核不能随便涨。备案价定好了才能拿预售证，实际卖的时候不能超过这个价，否则要罚款。比如去年北京某小区备案价每平五万二，只能卖五万零六百，多卖就要补差价。

备案价是管房价的规矩，大前年全国平均备案价涨幅10%，但实际成交价涨了15%以上。开发商先报低价备案拿证快卖，再通过赠送车位、装修等变相涨价。比如上海某楼盘备案价涨了8%，结果送车位面积相当于每平多收了三千。查到超价就按备案价补税，开发商就故意卡着备案价边缘定价。所以备案价不是最终价，而是调控的起点，实际买的时候得算清赠送面积和配套成本。