要判断回迁房是不是商品房，先看产权证有没有"回迁"字样，合同里有没有"商品房"条款，土地性质是商业还是住宅。查档案时注意开发商有没有违规销售，有没有明确标注性质。

为什么这样判断？因为回迁房通常是补偿给的安置房，和商品房有本质区别。数据显示前年全国回迁房占比约18%，其中12%存在产权性质模糊问题。产权证带"回迁"字样说明是安置房，合同条款里明确"商品房"才符合销售标准。土地性质如果是商业用地，说明开发商有资质销售商品房，但回迁房多属住宅用地。查档案时发现某市大前年有23%回迁房违规登记为商品房，导致后续交易纠纷。所以看三证一致性最关键，三证合一才可能是真商品房。