要确定二手房的产权得先看三样东西。第一看房产证本上名字是不是卖家本人，第二查土地证有没有抵押或查封，第三问邻居有没有欠物业费或水电费没结清。如果这三样都弄明白了，那这房子产权基本就踏实了。

为啥得这么查呢？因为房子过户就像换衣服得穿对码。根据住建部大前年数据，全国二手房交易纠纷里有38%是产权问题导致的。比如有个案例里卖家说房子是他的，结果土地证查出来是前前任 owners 的，这就像你拿件别人穿过的旧衣服当新衣服卖，肯定要出问题。为啥要查房产证？因为这是房子最直接的证明，就像身份证一样。查土地证是因为土地和房子有时候分属不同人名，就像有的家庭儿子有房子但地是父母名字。问邻居主要是怕卖家偷偷把房子抵押给别人，就像有人把房子当 collateral 借钱，邻居们知道得最清楚。所以这三步就像穿衣服要扣扣子、拉拉链、系腰带，缺一样都可能穿错。