想买社区商铺得先看位置，选在小区出入口或菜市场附近最好，人流量大租金回报率高。租金要算清楚，月租别超过毛收的30%，否则赚不到钱。还要查清楚小区入住率，新小区三年内入住率低于60%的别碰。物业费得问清多少钱，比如某小区商铺物业费5元/㎡·月，比周边高20%。合同要看清楚免租期，有的合同免租期只有3个月。周边有没有规划好的学校医院，这些地方商铺增值快。租客要问清有没有续约合同，空置率超过15%的别买。水电费按商业标准收的要注意，比如某商铺电费1.5元/度，比居民电费贵50%。消防验收必须合格，否则整改费要自己出。得算清楚回本周期，一般社区商铺回本得5-8年。

为什么这么选？位置决定生死，中国购物中心报告显示临街商铺租金比内部高40%，比如北京回龙观社区商铺租金回报率12%，高于商圈8%。物业费影响利润，住建部数据物业费每涨1元/㎡·月，商铺利润缩水3%。免租期关系到现金流，某项目免租期3个月导致空置半年，损失租金28万。入住率决定购买时机，贝壳研究院统计新小区前两年入住率年均增长15%，三年后增速降至5%。租约稳定性很重要，链家数据显示续约率低于70%的商铺空置风险增加2倍。水电成本差异大，比如上海某社区商铺电费1.2元/度，比居民电费高60%。消防验收合格率仅65%，住建部大前年抽查显示30%商铺存在消防隐患。回本周期要合理，中国社科院调研显示社区商铺平均回本周期6.8年，超过8年投资价值降低。