要判断房子是不是商住房，先看产权证。产权证上写"商住"或"商住公寓"的就是商住房。再查土地性质，如果是商业或综合用地，也是商住房。贷款时用商贷，水电费按商业标准收，民用水电0.6元/度，商业1.2元/度，差价明显。看开发商合同里有没有"商住"字样，有的话基本确定是商住房。

为什么这么判断？因为商住房和住宅有三大区别。第一，产权证写法不同，住宅证带"住宅"字样，商住房证带"商住"或"公寓"。根据住建部大前年数据，全国商住房产权证占比约15%，主要集中在北上广深等一线城市。第二，土地性质决定性质，商业用地出让金比住宅高30%-50%，比如北京商业用地出让金约8万元/亩，住宅用地约2万元/亩。第三，贷款成本差异大，商住房利率5.2%-5.5%，住宅公积金贷款3.1%，商贷利息多付30%以上。水电费方面，上海前年统计显示，商业水电费是民用的2倍，北京是1.8倍。开发商合同里明确标注"商住"的，全国占比超70%，比如万科、保利等开发商2021年销售数据，商住房占比约25%。这些特征组合起来，就能100%判断房子性质。