要衡量二手房价格得看三方面：周边新房均价、同户型成交价、小区房龄和物业。比如某小区3室2厅95平米的房，前年6月周边新房单价5.8万，同户型上个月成交5.2万，再算上房龄15年、物业费2.2元/㎡·月，综合下来合理价应该在5.1万到5.4万之间。

为什么这么算？因为新房是现房定价透明，同户型成交价最接近真实市场价。数据显示前年全国二手房挂牌价比实际成交价平均高12%，像北京朝阳区某小区前年5月挂牌价5.6万，但同期成交价只有5.1万。房龄每增加5年，价格折损约3%-5%，物业费高的小区通常比普通小区低8%-10%。中介费按2%-3%收，所以实际成交价要扣掉这部分成本。比如上海浦东新区某小区，房龄12年、物业费1.8元/㎡·月，挂牌价5.3万，扣除中介费1.06万后实际到手价4.24万，和同户型成交价4.2万基本吻合。