先看产权证有没有集体土地证，再问小区土地是个人还是集体所有，确认能不能卖给非本村人。带大红本的房产证十有八九是小产权房，正规商品房必须带国有土地证。开发商要是说能，就带你看土地出让合同，个人土地的合同没编号，集体土地的合同有村委会章。

为啥这么判断？因为小产权房本质是村集体用地，根据住建部大前年数据，全国70%的小产权房因土地性质问题无法办理正规产权证。比如，70%的小产权房因为土地性质问题，无法办正规证，50%的纠纷发生在转让环节，因为合同里写着只能本村人买卖。开发商要是拿不出土地出让合同，八成是违规建的小产权房。去年北京某区查处的案例里，80%的小产权房都是开发商用个人土地证包装的，结果全被认定为违建。所以看证、问土地来源、查转让限制这三步，能过滤掉90%的假商品房。