评估房产价格要看地段、面积、周边设施、房龄和当前市场行情。比如买二手房要查小区均价，新房要看开发商口碑和交房时间。

为什么这么算呢？因为地段好的小区单价每平涨了15%，像去年同期的数据，地铁沿线的房价比非地铁区高30%。房龄超过20年的房子，每年折旧率大概2%，而周边有地铁和商场的小区租金回报率能到3.5%。前年数据显示，70%的购房者会先查小区3公里内的学校医院，这些配套齐全的楼盘溢价空间能达到8%-12%。比如北京回龙观那块地，去年均价3.2万，今年涨到3.6万，就是地铁13号线延长线开通带动的。