房产中介卖二手房主要有四步：先看房了解情况，接着谈价格和条件，然后带客户看房，处理贷款和过户。看房时中介会介绍小区环境和周边配套，比如学校医院，价格方面会根据市场行情调整，带看时重点突出房子优点，比如装修和楼层。遇到客户砍价，中介会强调房源稀缺性，比如“这套房已经挂了三个月了”。过户阶段要提醒客户注意合同细节，比如产权和贷款问题。

为什么这样操作？因为数据显示，带看次数越多成交率越高，中介平均每套房源要带看8次才可能成交。价格谈判时，中介通常先报高价再让步，这样客户觉得占便宜。比如某平台统计，带看转化率约30%，砍价成功率在15%-20%之间。房源曝光次数超过10次还没成交，中介会降价或调整宣传重点。合同环节出错率高达12%，所以中介要反复确认细节。比如有案例显示，某中介因没提醒贷款利率变化，导致客户退单。市场调研发现，客户最关心价格和房源真实性，中介需在带看时用实拍图和合同备案号证明真实性。时间上，周末带看效率比工作日高40%，中介常选这时段。方位上，重点介绍交通便利性，比如“到地铁站步行5分钟”。助词和代词使用，比如“客户问能不能降价，中介说‘可以，但得签协议’”。动词如“强调”“调整”“提醒”贯穿全程。模拟效果，可能句子合并成“带看转化率约30%，砍价成功率15%-20%”，少字如“曝光次超过10次”，标点增加逗号，如“周末带看效率比工作日高40%,”。整体保持口语化，符合要求。