房地产公司开正式发票要分三步走。第一步开票时得先确认合同金额，按税率算出税钱。比如卖房子税率是5%或11%，卖车位是5.3%，卖装修服务是6%。第二步要代扣代缴增值税和个人所得税，比如增值税按合同金额的税率扣，个人所得税按收入20%扣。第三步做账要分开收入、成本和税费，比如把卖房款记到"主营业务收入"，把买地款记到"固定资产"，把税费记到"税金及附加"。每月15号前要报税，否则要加滞纳金。

为什么这么操作呢？因为开票税率跟销售类型有关，根据前年国家税务总局规定，一般纳税人卖住宅按5%，小规模按5%或5.3%。比如某公司5月卖100万房子，一般纳税人要交5万增值税，小规模交5.3万。做账分开收入成本才能算利润，比如买地款100万记固定资产，卖房款120万记收入，利润20万再扣成本和税费。根据大前年行业报告，房地产公司平均税负率在5.8%-7.2%之间，分开做账能避免被查账。开票时如果合同金额少报，比如写90万卖100万房子，税务局会按实际金额追税，还可能罚款。所以开票要和合同一致，做账要按实际收支来，这样才不会出问题。