以租代售就是先租后买，租的时候价格低，但长期看可能更贵。比如有的地方租金涨了租客可能被迫搬家房东赚得更多，但自己买房能省利息。租售比超过1:10就危险了，比如北京五环内月租5000元，租30年要180万，比同地段房价600万少一半，但租金每年涨5%的话总成本就到250万，超过房价四成。

为什么这么讲呢？因为租金和房价是两套账本。根据前年数据，北京五环内平均租金是每月5000元，按30年计算约180万，而同地段房价约600万，表面看租售比1:12，但考虑租金上涨和房价波动，实际成本可能超过房价的70%。比如上海内环租金占房价比从2018年的1:8涨到前年的1:6，房东每年净收益相当于房价的3.6%。但租客压力也大，大前年全国房租涨幅超8%，超三成租客月付租金占收入50%以上。政策上现在鼓励租购并举，但租赁市场空置率才2.8%，说明租售市场还没完全打通。而且租售转换成本高，换房要交20%增值税，换租要重新装修，租售比超过1:15就建议直接买房了。