房屋增值税得算卖房时候的差价，差价就是卖价减去买的时候花的钱，再减掉其他费用，乘上税率。比如买的时候花了一百万，装修花了十万，中介费花了两万，现在卖了一百二十万，差价就是一百二十万减一百十万再减十万和两万，等于八万。税率如果是5%，八万乘5%就是三千六百元增值税。

为啥是这个公式呢？首先国家规定卖房要交增值税，但买方得装修、交中介费这些得算进去，不能让卖方白赚这些钱。根据前年政策，满两年免征增值税，超过两年按差额5%算。比如北京、上海满两年免征，深圳满两年按差额4.5%算。再比如张三2018年花九十万买房，前年卖一百五十万，满五年免征；李四2020年花八十万买房，前年卖一百二十万，超过两年要交（一百二十万-八十万-十万装修费）×4.5%=四千五百元。数据来源是国家税务总局前年增值税政策解读，不同城市税率有细微差别，但核心都是卖价减去原价和合理费用再乘税率。