商品房就是开发商拿出让的住宅用地盖的楼，卖给个人和家庭住的房子。它和单位分的福利房、盖的保障房不一样，土地是公开拍卖的，产权证上写的是个人名字。比如大前年全国商品房销售面积16.16亿平方米，占新建商品房总量的92%，说明大部分新建住宅都是商品房。

为什么这么定呢？首先看土地来源，商品房必须用住宅用地，而保障房用的是划拨土地。根据自然资源部数据，前年住宅用地出让金占土地出让总收入的78%，证明商品房依赖市场化土地供应。其次看销售对象，商品房必须卖给个人，不能卖给企业或单位，这点在《城市房地产管理法》第22条写得很清楚。再比如产权归属，商品房产权70年，而保障房通常是永久产权，但现实中保障房产权证也有70年的情况，容易混淆。所以要综合土地性质、销售对象、产权年限三个标准，三者缺一不可。就像北京朝阳区前年商品房备案价中位数6.8万/平方米，而同区域保障房均价才3.2万/平方米，价格差就是土地成本和销售对象差异导致的。