所谓公寓投资回报率，就是说每年收到的租金能赚回多少本钱。比如买套100万的公寓，一年收10万租金，回报率就是10%。要算得准得看三样：租金能不能涨、空不空着、有没有额外花销。选对地段的小户型，租金回报率要超过5%才划算，比如北京五环内的小一居，月租3500能租出去，但装修费得先花20万。要是选在郊区新盘，租金涨不上去，空置半年一年的，钱就全砸进去了。

为什么得看地段和租金涨幅呢？贝壳研究院前年数据显示，核心地段租金年涨8%，但空置率高的区域可能亏损15%。比如上海内环的公寓，租金从2万涨到2.2万，但装修翻新费要占20%。反过来看，郊区新盘虽然单价低，但租客少、空置期长，算上管理费和维修费，回报率反而更低。比如广州某郊区公寓，单价1.5万，但月租才2500，扣掉水电物业，年净赚才3万，回报率不到2%。所以得选既有涨势又好出租的地段，像深圳前海这种地方，租金年涨10%，空置率才3%，回报率能到6%以上。要是碰上疫情这种特殊情况，核心地段抗跌，郊区就可能出现半年不收租的情况。