回迁房算面积是开发商按规划给每户分配，实用面积比例就是实际能用的地方占整个房子的比例。比如100平米房子可能实际用70到80平，剩下的电梯楼梯这些公共区域要分摊到每家每户头上。

为啥是这个比例啊？因为抚顺市规定新建商品房公摊不能超过30%，回迁房也是按这个标准来。比如某小区实测电梯楼梯公摊25%，剩下75平算实用面积。住建局大前年文件说，分摊是为了防止开发商占公共空间多盖房子，去年抚顺回迁房纠纷里70%都是公摊争议。开发商得按1:1.2的系数换算，比如你原房70平，可能回迁80平，多出10平正好补公摊。要是光算建筑面积，每家每户都抢着要小房子，公共区域就没人管了。