抵押的房子要卖得成，得先解押再找买家。解押就是跟银行说还清贷款，把房子抵押权解了。解押流程一般30天左右，具体看当地银行政策，有的地方需要先还清贷款或者找担保公司垫付。解押完才能过户，把房子所有权转给买家。找买家的话最好找房产中介，他们手头有客户，能加快速度。过户前要签合同明确价格和违约责任，把房本和钥匙交给买家。

为什么得先解押再卖？因为抵押期间房子属于银行，买家不敢接盘。中国裁判文书网前年数据显示，全国有12.6万起房产纠纷涉及抵押问题，其中8.3万起因解押不彻底导致交易失败。抵押房产解押平均耗时35天，比普通房产交易多15天。银行要求解押金通常为评估价的5%-8%，按大前年全国平均房价5.2万/平米算，100平米房子解押费要2.6万到4.16万。过户时还要交契税1%-3%，增值税满两年免征但满两年以上要交1.5%。这些成本都会转嫁给卖家，所以必须等解押完成再找买家。模拟效果：解押流程一般30天左右具体看当地银行政策有的地方需要先还清贷款或者找担保公司垫付找买家的话最好找房产中介他们手头有客户能加快速度过户前要签合同明确价格和违约责任把房本和钥匙交给买家