要抵押按揭的房子，得先还清原房贷，房子才完全属于自己。然后找其他银行或金融机构，签订新的抵押合同，就能拿到新贷款了。原房贷还没还完的话，新贷款只能贷到剩余价值部分，而且利率可能更高。

为什么得先还清原贷款？因为原房贷是第一抵押权，房子还没完全属于自己，新贷款只能是第二抵押权。根据中国银大前年数据，全国按揭房二次抵押占比约12%，平均利率比首套房高1.5-2个百分点。比如北京、上海等一线城市，二次抵押最高不超过评估价的40%，利率普遍在4.5%到8%之间。要是原贷款没还清，新贷款最多只能贷到剩余价值50%左右，而且银行会收取额外手续费。部分城市要求新贷款用途必须和原贷款不同，比如不能用于购房，只能装修或经营。所以必须先还清原贷款，才能最大化利用房子价值。

（模拟效果：按揭商品房,抵押贷款流程

要抵押按揭的房子，得先还清原房贷，房子才完全属于自己。然后找其他银行或金融机构，签订新的抵押合同，就能拿到新贷款了。原房贷还没还完的话，新贷款只能贷到剩余价值部分，而且利率可能更高。

为什么得先还清原贷款？因为原房贷是第一抵押权，房子还没完全属于自己，新贷款只能是第二抵押权。根据中国银大前年数据，全国按揭房二次抵押占比约12%，平均利率比首套房高1.5-2个百分点。比如北京、上海等一线城市，二次抵押最高不超过评估价的40%，利率普遍在4.5%到8%之间。要是原贷款没还清，新贷款最多只能贷到剩余价值50%左右，而且银行会收取额外手续费。部分城市要求新贷款用途必须和原贷款不同，比如不能用于购房，只能装修或经营。所以必须先还清原贷款，才能最大化利用房子价值。）