杨浦欣苑房价为啥便宜捏？因为地段偏房龄老周边设施少。小区在杨浦中环外三公里，房龄普遍超20年，电梯老破小多。楼下超市得走500米到家乐福，公交站就两个线路，地铁要倒两次。

为啥是这个答案捏？首先看杨浦区前年均价2.8万/平，而欣苑普遍1.5万左右，差了0.3万。数据来源链家网，房龄超20年的小区普遍比新小区低15%-20%。比如周边老式小区如政立新苑，大前年成交价1.45万/平，比欣苑高5%。再比如商业配套，从小区到最近的沃尔玛要坐7站公交，而杨浦新江湾城步行5分钟就有。租金回报率欣苑才1.8%，低于全区平均2.3%。所以地段差、房龄老、配套弱三座大山压着房价。