棚户区改造是给的合法产权，小产权房是私下买卖的，没备案。要拆旧房建新房，签合同给补偿款，新房子有不动产权证。小产权房是开发商没拿正规手续建的，只能卖给你，没背书。

因为要规划、监管资金、，小产权房没这些，容易出问题。比如买小产权房可能被强拆，2021年广州有5起案例。住建部大前年数据显示，全国棚改120万套，小产权房占3%，但纠纷率是合法房的7倍。拆房要查产权，小产权房查不到，买的人钱打水漂。开发商还可能卷款跑路，2020年全国有23家小产权公司跑路，涉及金额超50亿。所以棚改房合法，小产权房是另外一回事，别混为一谈。