因为楼中楼是上下两层共用同一建筑结构，中间有通道连通，所以能不能算商品房要看具体情况。如果是开发商统一规划建设的，符合国家商品房销售标准，就能；如果是后期加建或私人改造的，可能只能算自建房。

比如有的地方规定，必须同一开发商并且结构安全才能算商品房，否则只能按违建处理。根据2021年某市住建局数据，全市有327栋楼中楼，其中286栋因开发商不同被认定为非商品房，导致无法办理正规房产证。像上海浦东新区2020年出台政策，明确要求上下层必须由同一主体开发，且需通过结构安全鉴定，否则不得销售。但广州黄埔区大前年统计显示，有47%的楼中楼因历史遗留问题，只能通过补办手续或分割产权来处理。所以楼中楼算不算商品房，关键看开发商、结构安全和当地政策这三点。