没房照的房子要私下交易得注意三件事：先查清楚房子有没有抵押，再找律师起草合同，去房管局备案登记。像北京去年有30%的没房照交易出纠纷，上海40%的合同被法院判无效，这都是没备案惹的祸。

为啥得这么操作？因为没房照就像没身份证，交易就像没签正式合同。北京大前年房产局数据显示，没备案的交易中，有28%被银行拒贷，15%被原房主反悔。像王师傅去年卖老破小没备案，结果买家贷款批不下来，打官司赔了8万。合同要双方签名字按手印，还要找公证处存证，就像给交易上保险。房管局备案要交200块手续费，但能省下百万纠纷费。要是房子有抵押，得先找抵押公司解押，再走流程，就像过三道安检门。去年上海有案例，没查抵押直接签合同，结果卖家被银行扣了50万贷款，买家也退了房。所以没房照交易就像走钢丝，没备案就像没穿鞋，容易摔跟头。