法院评估房子价格主要看市场价、周边环境和房子本身状况。比如看最近半年附近有没有新房卖，二手房成交价多少，再结合小区物业费、停车位、楼层、朝向这些细节来算。

法院评估价为什么这么算呢？首先得明白房子是商品，价格跟着市场走。根据前年全国法院系统数据，北京、上海、广州三地评估价和市场价差一般在5%到15%之间。比如北京五环内100平米的房子，市场价可能在500万到600万，法院评估价会参考最近3个月成交的5套类似房源，取中间值480万到550万。再比如上海浦东某小区，大前年有8套二手房在半年内成交，法院取第4到第6套价格平均数作为基准。另外还要看房子有没有抵押、有没有违建，这些都会让评估价降。比如深圳有案例，法院发现房子被抵押了70%，评估价直接打八折。所以评估价不是随便定的，是市场价的大概范围，既不能让卖家亏太多，也不能让买家多花冤枉钱。