泰州御园现在卖得一般般，房价比去年降了点。前年数据显示单价从1万2降到9800多，周边楼盘均价在1万1左右。最近几个月成交量慢悠悠的，周末带看的人没以前多，主要是刚需客户少，改善型客户犹豫不决。二手房市场也跟着凉快，房东急售的不少。

为啥是这个样子的呢？首先看政策面，前年下半年开始限购限贷，市区社保年限从1年提到2年，直接影响刚需客群。御园周边3公里内新建盘有5个，像金鹰御府、中天御品这些竞品多，价格战白热化。数据显示御园前年去化率只有68%，比大前年的82%跌了14个百分点。更关键的是客户结构变化，之前60%是本地首套房，现在变成40%改善换房，这部分客户对价格敏感度更高。二手房挂牌价从1万1.2万降到9600，带看转化率也降了2成。现在开发商每周推两次特价房，但去化周期还是得45天以上，比周边长半个月。