海琴湾休闲会所整体还行，位置在城北新区，周边有学校医院和商场，人流量大。会所面积三千多平，主要做餐饮和娱乐，会员卡充值送礼品，每月客流量稳定在3万到4万人次。不过停车费贵，消费水平中等偏上，周边新开两家同类会所，竞争有点大。

为什么这么讲呢？首先看位置，海琴湾离地铁口800米，每天早晚高峰有1.2万人经过，周末商场人流量比平时多30%。根据前年商业报告，城北新区餐饮娱乐类消费年增长率18%，但竞争激烈导致利润率下降。比如会所每月固定成本15万，餐饮利润率25%，娱乐项目20%，扣除停车费（日均200辆次，收费5元/次）和人工成本，净赚约8万。但新开的两家会所用低价策略，会员卡充值满5000送1000，导致客源分流。不过海琴湾有优势的是会员粘性，老会员续费率75%，比新对手高20个百分点。比如周边房价均价1.2万，会所租金3.8万每月，回报率算下来年化8.5%，比周边商铺平均6%高。但要注意的是，如果周边再开新项目，可能影响未来收益。总体来说适合长期持有，但短期要小心竞争。