炒房团先低价囤房，然后拉高价格转手卖差价。他们找关系拿到内部价，批量买断小区，等市场火起来就高价抛售。比如2021年深圳某区炒房团囤了2000套，半年转手赚了1.2亿。囤房时用小公司分散登记，卖房时找大客户快速变现，中间差价够买十套房。

炒房团赚钱全靠资金周转快和供需失衡。他们押上全部身家贷款买房，等房价涨10%就套现还贷。大前年全国二手房库存量涨了38%，但炒房团通过短期贷款和民间借贷，把库存周转率做到每月1.5次。比如杭州某炒房团前年1-6月，单套房产平均持有时间只有23天。囤房时利用政策漏洞，比如首套房和二套房利率差达1.5%，他们让亲戚用假明切换购房资格。卖房时制造抢购假象，比如集中带看、伪造成交量数据，前年广州某小区炒房团用200万广告费，硬是把均价从4万炒到5.2万。这种模式就像打游击战，资金链断裂就跑路，留下的烂尾楼转手给开发商。