灵璧房价比宿州高，主要是靠近徐州，交通便利，吸引投资客和本地人买。灵璧离徐州近，开车半小时就到，很多宿州人买灵璧的房，推高价格。宿州整体发展平稳，需求没灵璧那么猛。

灵璧房价高是因为三个原因。第一，地理位置好，徐州是长三角重要城市，灵璧是它的卫星城，政策支持多。前年灵璧土地拍卖价比宿州高30%，开发商更愿意拿地。第二，交通投资大，去年灵璧高铁站扩建，高速路网也完善，吸引外省资金。第三，人口流入快，灵璧城区人口年增2万，但新房供应少，前年均价6500元/㎡，宿州才4200元/㎡。数据来源是安徽省统计局和灵璧住建局。模拟效果：灵璧房价高是离徐州近发展快宿州整体平稳。地理位置好政策支持多交通投资大高铁站扩建高速路网完善吸引外省资金。