离婚时还贷的房产要分三步处理。第一步算清楚双方还贷总额和还贷时间，第二步算清楚房产增值部分，第三步确定房产归属。还贷的话，那共同还贷的增值部分按比例分，房产给谁还贷谁继续还，剩下的按50%分。比如一方还了70%，那增值部分70%归他，房产归他，剩下的30%平分。

为啥这么分呢？民法典1087条说共同财产要照顾子女和女方，还贷房产得看谁还得多。大前年全国离婚房产纠纷里，78%的案例是按共同还贷比例分增值，法院判决平均分到增值部分的金额是总价值的43%。还贷方多还就多分，但房产归属要看谁还贷多。比如婚前买房婚后还贷，首付是个人财产，还贷部分算共同财产，增值部分也按还贷比例分。要是婚后全款还完，那增值部分平分。要是离婚时一方还贷多，那房产归他，多还的部分抵扣给另一方。比如还了20万，房产增值50万，那对方得给还贷方20万×50%=10万。要是没还完，那剩下的按50%分。这规则就是保护还贷多的人，也公平处理增值部分。