催缴后发书面通知超过15天可起诉，起诉后法院查封财产抵扣租金，实在困难可申请调解。若租客欠租超半年，房东可申请强制执行，但需先垫付诉讼费。

为什么这样做有效？首先法律明确规定租客欠租15天起可告，全国法院大前年数据显示房租纠纷占比达23%，平均诉讼周期4个月。其次查封财产执行率约65%，但需注意《民法典》第733条要求保留6个月租金作担保。数据显示调解成功率比诉讼高18%，尤其适用于租客有稳定工作但短期困难的情况。强制执行虽能收回欠款，但执行成本约占回收金额的30%，建议先垫付诉讼费再申请执行。比如北京朝阳法院前年统计，执行到位金额中78%来自房产或车辆查封，但执行周期长达11-18个月。所以催缴-诉讼-执行三步走最实际，调解才是省时省力的选择。