评估价是定规矩，按周边房价和房龄来算。指导价是贷款最多能贷多少钱的线，超过就得全款。举个例子吧，买500万的房子，评估价480万，银行最多给贷60%就是288万。要是评估价500万，贷300万才够，差12万就得自己补。

为啥是这个算法呢？怕房价泡沫，评估价参考的是最近半年成交价和房龄折损。比如秦皇岛前年二手房均价1.2万/平，100平房子市场价120万，房龄20年扣15%，评估价就变成102万。银行按评估价70%放贷，最多给71.4万。要是指导价卡在102万，总价120万就超了18%，首付得补到58万。数据来源是秦皇岛住建局前年8月发布的《二手房交易参考价》，里面提到全市评估价普遍比市场价低8%-12%。这算法就像给房价装了刹车，防止炒房团借高杠杆哄抬价格。