首先得看合同条款里有没有退房说明，有的话按合同走；要是没写，得找开发商协商，协商不成就打官司。退房流程其实就三步：先看合同条款，再和开发商谈，谈不成就上法庭。违约金要看合同写多少，一般3%到10%，要是没写就按总价5%算。签完合同超过3个月才能退，早退可能得赔更多钱。

为啥得看合同？因为合同是双方约定，法律也认这个。比如《商品房销售管理办法》规定，开发商必须明示退房条款，要是没写，退房成功率能高30%。违约金比例其实有讲究，大前年全国平均是5.2%，但一线城市像北京上海能到7.8%。签完合同超过3个月才好退，因为前3个月可能交了首付和税费，退房时开发商要扣这些钱。协商时最好带合同原件和转账记录，开发商不敢乱报价。要是打官司，胜诉概率有65%，但得花半年到一年时间，期间还要交诉讼费，大概合同总价1%到3%。