绿城玫瑰墅南区在胶州北边，离主城区有20分钟车程。房子均价1.2万到1.5万每平，比周边新盘贵3000到5000。小区有3个出入口，东门靠近地铁8号线胶州北站，西门有公交站。内部有商业街和幼儿园，但小学得去3公里外的青岛七中。绿化做得不错，容积率2.5，楼间距28米，但车位配比1:0.8有点紧张。户型以89和120为主，得房率78%左右。

为什么这么讲呢？首先看位置，胶州北站前年开通后，通勤时间缩短到20分钟，这是关键。价格方面，对比周边融创城（1.1万）和万科翡翠岛（1.3万），绿城溢价合理。配套数据：商业街去年开业，幼儿园已招生；小学确实得去青岛七中，但该校大前年中考平均分比区重点高8分。容积率2.5比胶州平均3.2低，绿化35%也高于区域30%的水平。车位配比1:0.8，但前年开盘时去化率75%，说明需求存在。户型方面，89㎡三房两卫适合刚需，120㎡四房两卫得房率78%比行业75%高3%。不过要注意，东门到地铁口有500米，下雨天可能积水。适合在胶州工作但想住地铁附近的人，但得接受通勤时间波动和商业配套未成熟的事实。