观景上东是上海浦东新区联洋社区的热门二手房，小区房龄大概在2010年到2015年之间，均价在7万到8万每平，比周边小区贵个1万到2万。小区环境不错，绿化率高，物业费5.5元每平每月，有健身房和儿童游乐场。最近半年成交量有30套左右，比去年同期涨了15%，但租金回报率只有2.3%，比浦东平均低0.5个百分点。

为什么这么讲呢？首先看位置，小区离地铁2号线金科路站就500米，步行8分钟到，而周边像碧云国际这种高端小区离地铁要远两倍距离。根据链家数据，前年1-6月观景上东成交价中位数7.8万，比联洋社区均价7.2万高16%，说明确实存在溢价。但要注意的是，小区有部分房源有违建，物业最近在清理，可能会影响居住体验。再比如，小区对口金科路小学和佛罗伦萨幼儿园，但初中要跨区去进才中学，这会影响学区房价值。小区车位配比只有1:0.8，现在月租要2500元，比周边小区贵30%。所以虽然环境好，但学区一般和车位紧张会成为短板。模拟效果：小区位置靠近地铁出行方便，绿化率高物业费5块多，但租金回报率低，最近半年成交30套涨15%，车位月租2500贵30%。