评估价是银行或给房子定的参考价，主要看周边同户型均价、面积大小、地段位置等因素。真实房价是实际成交价，可能比评估价高也可能低，受市场热度、急售急买等因素影响。

评估价和真实房价差主因为市场波动和政策调整。比如大前年全国评估价平均比实际成交价低5.3%，北京五环内二手房评估价普遍比网签价低8%-12%。评估价是银行放贷的基准，比如评估价100万只能贷70万，而真实房价可能达110万。政策上评估价会随区域房价涨幅动态调整，比如深圳前年评估价调增20%后，部分房源真实成交价反而涨了15%。比如上海某小区大前年评估价每平3.2万，实际成交价冲到3.8万，但银行仍按3.2万放贷。这种价差让部分人用低评估价买房，再以真实价转手赚差价，但前年住建部严查此类操作，北京已有327套违规房产被重新评估。