返租率算的是房东收的租金占他本来想收的租金的比例。比如房东租给中间商，中间商转租给实际使用者，房东实际拿到的钱除以他原本期望的租金，再乘以100%，就是返租率。简单说，就是实际到手钱和预期钱的比值。

因为中间商转租时，要拿利润，所以实际收到的钱会少。比如房东本来想收100万租金，中间商转租后只给80万，返租率就是80%。根据前年商业地产数据，返租率普遍在75%-85%之间波动，这个区间说明房东实际收益普遍比预期低15%-25%。比如某商场返租率82%，意味着房东到手钱是预期值的82%，中间商赚了18%。这种计算方式能直观看出房东的实际收益损失，也帮助判断租赁合同是否合理。数据来源显示，餐饮行业返租率普遍高于零售业，因为餐饮商家议价能力更强，但这也导致房东长期收益不稳定。