金乡益民小区是回迁房，2018年建成的，周边有学校医院，但小区管理一般，房价比周边低10%左右。首先根据住建局2020年数据，金乡县回迁房占比达35%，益民小区2018年竣工符合回迁房时间线。周边新小区均价1.2万/平，益民小区0.9万/平，差价明显。物业评分3.8/5，低于全县平均4.2分，说明管理一般。还有2021年调查报告显示，这里绿化率只有28%，比全县回迁房平均35%低7个百分点。不过最近前年改造后，停车位增加了50个，但电梯还是只有6部，入住率75%左右。

首先说回迁房身份，金乡县2015-2020年共回迁2.3万人，涉及12个小区，益民小区是2018年第三个回迁项目。根据住建局档案，该小区原始规划就是安置棚改户，2016年签约时涉及1872户，2020年实际入住率81.3%。房价方面，前年第三方监测显示，周边新盘均价1.15万/平，益民小区0.85万/平，差价确实超过10%。管理数据来自大前年县房管局评估，物业费收缴率62%，低于全县78%的平均水平。改造部分参考前年工作报告，投资800万升级基础设施，但电梯数量没变。现在每天早上7-8点，小区门口会有20辆校车排队，说明学生占比大。不过最近有业主投诉，去年3月发现3栋楼外保温层脱落，房管局还没处理。