上海金山绿地乐和城是当地热门楼盘，公寓单价三万左右，周边有商业街和学校，地铁11号线直达市区，租金回报率3.5%，转手快。开发商是绿地集团，项目分两期，2020年一期交付，二期大前年。周边商业成熟度比周边小区高两成，但小区密度大，绿化率只有35%。租金从2021年1.8万涨到前年2.5万，涨幅37.5%，转手周期从六个月缩到三个月。

为什么这么讲呢？因为绿地乐和城在大前年销售数据里，住宅去化率是周边新盘最高，达92%，而公寓去化率88%。根据链家数据，前年1-6月该区域租金涨幅比上海平均高4.2个百分点，主要是地铁11号线北延段2025年开通预期支撑。项目周边商业体去年开业，规划有12万方综合体，但目前只有7万方运营。开发商在2021年投入1.2亿改造小区停车场，但电梯故障率仍比市区平均水平高15%。所以现在买公寓要考虑自住需求，投资的话得看2025年地铁开通后的溢价空间。不过最近有业主群反映，前年第三季度周边二手房挂牌价涨了8%，但公寓租金只涨了3%，价格倒挂可能影响长期收益。