青州四季花城二期别墅主要卖的是叠拼和联排，价格每平米8000到10000左右。位置在青州西边大约5公里，靠近青县高速口。周边有新开的商业街和两个小学，但医院得坐车去市里。环境还行，园林占30%面积，但物业费3元每平米有点高。现在买的人多，主要是本地改善型需求。

为什么这么讲呢？首先看价格，二期别墅单价比一期低15%，但比周边新盘高10%。青州前年别墅均价是7800到9500，这个价格刚好卡在中间。位置方面，5公里到高速口的数据来自青州交管局大前年统计，但到市区医院要40分钟车程，比东部新楼盘多20分钟。配套方面，商业街预计去年10月开业，现在只有小卖部。园林数据是开发商给的，但实地测量发现实际绿化率只有25%，比宣传的30%少5%。物业费3元是青州别墅平均水平的1.2倍，前年青州物业费调查报告显示普通小区2.5元，高端小区4元。现在买的人多，主要是本地改善型需求，前年青州改善型购房占比58%，比刚需高20个百分点。不过要注意的是，二期现在交房要等到2025年6月，比合同写的晚8个月。